21 Dinge, die Sie wissen sollten, bevor Sie ein altes Bauernhaus kaufen

Als ich anfing, nach einem Gehöft zu suchen, sah ich mir viele alte Bauernhäuser an. Ich wollte etwas mit ein bisschen Geschichte wiederherstellen. Leider war die Realität des Kaufs eines alten Bauernhofs viel komplizierter und kostspieliger, als Träume allein unterstützen könnten.

Ich habe viel über das Einkaufen für ein altes Bauernhaus gelernt und worauf ich dabei achten muss. Außerdem haben mein Bruder und seine Familie kürzlich genau das getan, wovon ich geträumt hatte. Sie kauften ein Bauernhaus von 1927 zu einem guten Preis und machten sich daran, es zu renovieren.

Aufgrund der stellvertretenden Erfahrung und meiner eigenen Versuche, ein Bauernhaus zu kaufen, möchte ich Ihnen einige Dinge mitteilen, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie den Kauf tätigen.

Der Fang mit einem alten Bauernhaus

Das erste, worüber ich Sie warnen muss, ist, dass die Restaurierung alter Bauernhäuser sehr beliebt geworden ist. Es ist sehr schwer, preiswerte Bauernhäuser zu finden, die leicht zu renovieren sind. Diese verträumten, großartigen alten Häuser werden von versierten, gut finanzierten Käufern schnell aufgeschnappt, sobald sie auf dem Markt erscheinen.

Was im Inventar verbleibt oder zu niedrigen Preisen aufgeführt ist, sind die Häuser, die einen erheblichen Arbeits- und Geldaufwand benötigen. Entweder das oder sie haben dunkle Geheimnisse, die Sie vor dem Kauf aufdecken müssen.

Diese dunklen Geheimnisse aufdecken

Manchmal sind diese dunklen Geheimnisse Dinge wie Bleifarbe oder Asbest. Diese Dinge erfordern spezielle Techniken zur Behebung und können ziemlich teuer sein, um sicher damit umzugehen. In anderen Fällen sind die Geheimnisse tatsächlich im Untergrund.

1. Deeded Mineral Rights

In einigen Fällen haben ältere Immobilien Mineral- oder Erdgasrechte an Unternehmen übertragen. Manchmal ist die Infrastruktur für die Gewinnung bereits vorhanden, aber manchmal sind diese Rechte Eigentum, wurden aber nicht ausgeübt.

Das bedeutet, dass diese Unternehmen später entscheiden könnten, direkt unter dem Gartenboden, den Sie jahrelang verbessert haben, oder genau dort, wo Sie Ihre Scheune platziert haben, zu extrahieren. Eigene, aber nicht genutzte Extraktionsrechte können ein großes Problem sein, wenn Sie versuchen, Ihr Homestead-Layout langfristig zu planen.

2. Leckage des Abfalltanks

Einige der von uns untersuchten Objekte wiesen gefährliche Leckagen an Klärgruben oder Tierabfällen auf. Aufgrund mangelnder Wartung entwickelten die Tanks und die dazugehörigen Rohrleitungen Fehler, verfielen und wurden gefährlich.

In diesen Fällen gab es spezielle Kaufbestimmungen, nach denen die Gefahren als Bedingung für den Verkauf innerhalb kurzer Zeit behoben werden mussten. In den Beispielen, auf die wir gestoßen sind, haben sich die Kaufkosten effektiv um 15.000 bis 30.000 US-Dollar erhöht.

3. Probleme mit der Eigenschaftslinie

Eines der häufigsten Probleme beim Einkauf von Bauernhäusern waren Probleme mit Grundstücksgrenzen. Dies galt für alte landwirtschaftliche Grundstücke, die unter Familien aufgeteilt, verkauft und dann weiterverkauft worden waren.

Das Land wurde wegen des Massenexodus aus ländlichen Gebieten oft billig verkauft. Also hat niemand in Umfragen investiert. Dies führte zu großer Verwirrung über die Grundstücksgrenzen. In einigen Fällen endeten Streitigkeiten vor Gericht oder es waren kostspielige Nachforschungen erforderlich.

4. Probleme mit dem Zugriffsrecht

In zwei Häusern, die wir uns angesehen haben, befand sich die Auffahrt zu den Häusern auf Grundstücken, die an andere Personen verkauft worden waren. Die Häuser waren praktisch Binnenschifffahrt.

Für den Zugang zur Straße wären umfangreiche Räumungen und lange Auffahrten erforderlich gewesen. Alternativ können Sie die Auffahrtsrechte der anderen Eigentümer aushandeln.

5. Öffentliche Infrastruktur

Da die Installation der öffentlichen Infrastruktur in ländlichen Gebieten viel billiger und einfacher ist, wurden viele Straßenbau- oder unterirdische Rohre über oder durch Ackerland (insbesondere Brachland) gebaut. Infolgedessen hatten einige der von uns untersuchten Farmen ihre nutzbaren Landparzellen ungeschickt durch Straßen oder Dienstprogramme unterteilt.

Rechtliche und finanzielle Überlegungen

Abgesehen davon, dass Sie alle landgestützten Komplikationen aufdecken, gibt es häufig auch rechtliche und finanzielle Überlegungen, mit denen Sie sich auseinandersetzen müssen.

6. Nachlassprobleme

Oft kommen alte Bauernhäuser aufgrund des Todes der ursprünglichen Eigentümer oder ihrer Nachkommen auf den Markt. Manchmal sind Nachlassprobleme anhängig. Gelegentlich streiten sich Familienmitglieder über die Aufteilung der Immobilien.

7. Mehrere Eigentümer

Wenn Bauernhäuser und Grundstücke mehreren Kindern oder Enkelkindern überlassen werden, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Selbst wenn sie dem Verkauf theoretisch zustimmen, können sie Meinungsverschiedenheiten über den Preis, die Kompromisse, die sie eingehen wollen, unabhängig davon, ob sie Reparaturen zum Abschluss eines Geschäfts vornehmen oder nicht, und vieles mehr haben.

Einen Vertrag mit einer Partei zu bekommen, ist schwierig genug. Der Versuch, mit mehreren Verkäufern mit unterschiedlichen Motivationen und Bindungen an die Immobilie zu verhandeln, kann den Prozess nahezu unmöglich machen. Erwarten Sie zumindest, dass der Abschlussprozess länger dauert als bei einem Eigentümer.

8. Zonierungsprobleme

Ein weiterer Faktor, der bei mehreren Eigenschaften im Zusammenhang mit der Zoneneinteilung auftrat. Bauernhöfe mit Geschäften, öffentlichen Getreidemühlen, großen Molkereibetrieben usw. können teilweise als Gewerbegebiete ausgewiesen werden, während das Familienbauernhaus als ländlich oder als Wohngebiet angesehen wird.

Da die Art der Zonierung die Art der Genehmigungen und Ihre Infrastrukturentscheidungen bestimmt, müssen Sie sicherstellen, dass die Zonierung entweder mit Ihren Plänen funktioniert oder geändert werden kann. Dies kann sich auch auf die Finanzierungsmöglichkeiten der Banken auswirken.

9. Versicherung

Wenn Sie sich die Mühe machen, ein Bauernhaus zu kaufen und zu renovieren, dann wetten Sie, dass Sie Ihre Investition schützen möchten, indem Sie sie versichern. Die Herausforderung dabei ist, dass viele alte Bauernhäuser nicht dem Code entsprechen.

Daher werden viele Versicherer die Versicherung nicht auf einen neuen Eigentümer ausweiten (selbst wenn dieser zuvor vom alten Eigentümer versichert wurde). Möglicherweise müssen Sie groß machen, bevor Sie Anspruch auf eine Versicherung haben, die riskant sein kann.

10. Bankfinanzierung

Es kann auch schwierig sein, Bankfinanzierungen für alte Bauernhäuser zu erhalten. Probleme wie das Abblättern von Farbe, heruntergekommene Schornsteine, gefährliche Baumaterialien und mehr können verhindern, dass Banken bereit sind, Ihr Darlehen zu zeichnen.

Wenn Sie eine Finanzierung erhalten können, müssen Sie häufig mehr Geld investieren. Möglicherweise müssen Sie Ihre Reparaturen auch mit Ihrem Darlehen finanzieren. Die Bank kann Sie zur Rechenschaft ziehen, um Reparaturen nach einem vertraglich vereinbarten Zeitplan durchzuführen.

11. Bankeigene Immobilien

Viele alte Bauernhäuser sind wegen Zwangsvollstreckung im Besitz von Banken. Aus Gründen, die ich nicht verstehe, sind Banken nicht die motiviertesten Verkäufer.

Sie verkaufen Häuser in der Regel wie sie sind und bevorzugen Barangebote. Sie können auch Vollpreisangebote ablehnen, wenn sie Grund zu der Annahme haben, dass der Immobilienwert in Zukunft steigen könnte. Es kann also besonders kompliziert sein, ein altes Bauernhaus der Bank zu kaufen.

Komplikationen bei der Renovierung alter Bauernhäuser

Wenn Sie immer noch über ein altes Bauernhaus nachdenken, werden Sie sicher feststellen, dass noch viel zu tun sein wird, um es zum Zuhause Ihrer Träume zu machen. Viele Menschen unterschätzen jedoch die Kosten und den Zeitaufwand bei weitem.

Hier sind einige Dinge zu beachten, wenn Sie Ihre Kostenschätzungen vornehmen, um der Realität näher zu kommen.

12. Stiftungsprobleme

Eines der alten Häuser, die wir uns angesehen haben, war atemberaubend schön und in scheinbar großartigem Zustand, aber spottbillig. Bei der Inspektion stellten wir fest, dass der Grund ein fehlerhaftes Fundament war.

Grundsätzlich konnte das Fundament nicht repariert werden. Es bestand ein echtes Risiko, dass das Haus einstürzen würde, insbesondere angesichts der heftigeren Wetterextreme dieser Tage. Das gesamte Haus musste umgezogen und dann auf einem neuen Fundament neu installiert werden.

Die Kostenschätzungen für eine neue Stiftung und den Umzug des Hauses haben den Kaufpreis mehr als verdoppelt, was das, was wie ein gutes Geschäft aussah, zu einer kostspieligen und riskanten Investition machte.

13. Wassersicherheit

Viele alte Bauernhäuser sind auf Brunnenwasser angewiesen. Wenn Sie an einem Ort mit hervorragender Wasserqualität leben, kann dies ein Plus sein. Brunnen, insbesondere solche, die nicht gewartet wurden, können aber auch eine Krankheitsquelle sein, die darauf wartet, passiert zu werden.

Alternde Brunnenteile, Umwelteinflüsse, stehendes Wasser, Abflussquellen und mehr können das Grundwasser kontaminieren. Außerdem war die Verwendung von Bleirohren und Lot in den USA in den Sanitärinstallationen erst 1986 offiziell verboten. Ältere Rohre könnten daher ein höheres Risiko für Bleivergiftungen bedeuten.

Das Testen des Wassers im Voraus kann entweder mit Heimkits oder Labortests erfolgen:

- Labortests

Die Bezahlung einer vollständigen Laborwasseranalyse kann mehr als 700 US-Dollar kosten. Wenn Sie zur Durchführung des Tests eine staatliche Einrichtung verwenden und Ihr Wasser giftig ist, müssen Sie das Problem möglicherweise vor der Belegung beheben. Manchmal erlauben Verkäufer alter Bauernhäuser nicht einmal vollständige Wassertests, da diese Ergebnisse den zukünftigen Verkauf erschweren könnten.

- Bestehen / Nichtbestehen von Heimtests

Einfachere Tests wie ein Pass / Fail-Test für Coliforme und E. coli oder ein Blei-Testkit für den Heimgebrauch können Ihnen jedoch Hinweise auf den Zustand Ihrer Wasserquelle geben. Wenn Sie diese Ergebnisse mit Ihrem Hausinspektionsbericht kombinieren, können Sie herausfinden, welche Reparaturen für die Wassersicherheit erforderlich sein könnten.

14. Wasserdruck

Während wir über Wasser sprechen, möchten Sie auch den Wasserdruck überprüfen. Wohnhäuser haben in der Regel einen PSI von 40-50. Werte im Bereich von 60 bis 80 psi müssen möglicherweise aus Komfortgründen mit einem Druckregler gedrosselt werden. Ein höherer Druck als 80 psi kann zu einer Beschädigung der Rohrleitungen führen und sollte untersucht werden, um das Problem zu ermitteln.

Ein niedriger Druck auf einen Brunnen weist normalerweise auch auf ein Systemproblem hin. Dies kann ein Verstopfen, ein Problem mit dem Brunnenbehälter oder der Blase oder andere Faktoren sein.

Die Kosten für die Reparatur von Bohrlöchern variieren dramatisch, je nachdem, wie sie installiert wurden und wo das Problem liegt. Dies kann so einfach wie das Ersetzen eines Teils oder so teuer wie das Installieren eines völlig neuen Systems sein.

15. Öl- oder Holzwärme

Auch viele alte Bauernhäuser werden mit Holzöfen oder Ölheizung beheizt. Derzeit sind die Kosten für die Beheizung eines Hauses mit Öl zwei- bis viermal höher als für Erdgas. Daher müssen Sie möglicherweise Ihr Budget für die Winterheizung erhöhen oder auf ein modernes HLK-System aufrüsten, um langfristig Geld zu sparen.

Holzöfen können fantastisch sein. Sie sind jedoch mit Brandrisiken, mehr Arbeit von Ihrer Seite und Problemen mit der Luftqualität verbunden. Möglicherweise möchten Sie ein Upgrade auf einen saubereren Brennofen durchführen oder ein Luftreinigungssystem installieren, um Ihre Familie gesund zu halten.

16. Klimaanlage

Zentrale Luft wurde erst in den 1970er Jahren zur Sache. Eines der großartigen Dinge an vielen alten Bauernhäusern ist, dass sie oft gebaut wurden, um im Sommer kühl zu bleiben, indem man einfach die Fenster öffnete. Wenn die Temperaturen jedoch höher und heutzutage häufiger steigen, kann eine Wechselstromversorgung erforderlich sein.

17. Elektrik

Sogar das Alter des Stromzählers deutet auf ein Durcheinander von Schaltkreisen hin, das im Inneren zu erwarten ist.

In der Vergangenheit haben die Menschen keine riesigen Häuser auf einmal gebaut. Stattdessen bauten sie ein kleines Haus und fügten es im Laufe der Jahre hinzu. Oft kamen Bereiche im Obergeschoss oder Seitenflügel später, wenn die Familien wuchsen oder wenn es die Zeit erlaubte.

Infolgedessen sind alte Häuser oft ein Flickenteppich aus elektrischen Epochen. Aluminium, asbestisolierte, lackierte Stoffe, Knauf- und Rohrverkabelungen sowie andere könnten alle im selben System arbeiten.

Sofern Sie nicht vorhaben, das gesamte elektrische System auf einmal auszutauschen, müssen Sie das Risiko jedes dieser älteren Verkabelungssysteme kennen, um Reparaturen schrittweise durchführen zu können. Sie sollten auch frühere Arbeiten überprüfen, um sicherzustellen, dass keine versteckten Brandrisiken bestehen. Sie werden wahrscheinlich auch eine moderne Breaker-Box einsetzen wollen, um Ihr System besser zu regulieren.

18. Geräte

In Bezug auf Elektrogeräte verfügen alte Bauernhäuser häufig über alte Geräte, die mit neueren, energieeffizienteren Modellen aktualisiert werden müssen. Je nach Alter und Zustand des Hauses ist das möglicherweise nicht so einfach.

Möglicherweise müssen Sie Plätze für Trockner schaffen und Kabel und Lüftung installieren. Möglicherweise müssen Sie Schränke und Rohrleitungen entfernen und Auslässe für Geschirrspüler hinzufügen. Für Eisbereiter im Kühlschrank muss möglicherweise eine Wasserquelle hinzugefügt werden.

Man könnte in diesen Dingen immer einfach auf die alte Schule gehen. Aber wenn Sie sich erst einmal an die riesigen Kühlschränke gewöhnt haben, die heute üblich sind, ist es schwierig, mit den winzigen Kühlboxen der Vergangenheit auszukommen.

19. Landschaftsgefahren

Eine weitere großartige Sache bei alten Bauernhäusern ist, dass sie oft eine ausgereifte Landschaft haben. Diese schönen großen Eichen mit Reifenschaukeln oder Flieder voller Blüten sind ein Bonus. Manchmal kann die Kontrolle vernachlässigter Landschaftsgestaltung jedoch äußerst kostspielig oder zeitaufwändig sein.

Die Bekämpfung von überwucherten Hecken, sich ausbreitenden Saugpflanzen, Wurzeln, die zu nahe am Haus liegen, kranken Bäumen, die zu groß sind, um ohne Kräne zu fallen, und mehr kann den Preis für die Sicherheit eines alten Bauernhauses für Ihre Familie erhöhen.

20. Nebengebäude

Nebengebäude in gutem Zustand erleichtern das Gehöft erheblich. Aber es ist eine andere Geschichte, Schlamassel herunterzufallen, egal wie charmant sie auch sein mögen. Da heutzutage ein altes Scheunenholzgebäude im Trend liegt, denken Käufer oft, dass diese halb eingestürzten Scheunen ein leichtes Geld sein werden.

Leider handelt es sich häufiger nur um von Termiten, Schimmelpilzen oder Lebewesen befallene Katastrophengebiete, an deren Rettung niemand interessiert ist, und sie verursachen eine zusätzliche Brandgefahr. Sie können es schwierig machen, Ihr Eigentum zu versichern. Sie können die Ästhetik beeinträchtigen. Außerdem können sie Sicherheitsrisiken für Ihre Kinder oder Ihr Vieh darstellen.

Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, woraus Ihre Scheunen bestehen und wie schwierig es sein wird, sie vor dem Kauf zu reparieren oder zu entfernen. Andernfalls könnten Sie viel Arbeit oder ein langfristiges Schandfleck- / Sicherheitsrisiko haben.

21. Zuhause Süßes Zuhause

Das Letzte, was Sie über den Kauf eines alten Bauernhauses wissen sollen, ist, dass selbst die nicht perfekten Bauern oft eine Restaurierung wert sind, solange Sie über das Budget verfügen. Alte Bauernhäuser, die noch stehen und es wert sind, gerettet zu werden, sind historische Schätze.

Wenn Sie das schreckliche Masonite-Brett abziehen und handgefrästes Hartholz-Beadboard entdecken, steigt Ihre Seele. Wenn Sie diesen schrecklichen Teppich anheben und wunderschöne Hartholzbretter finden, ist das wie auffälliges Gold.

Nach mehreren Jahren der Renovierung, wenn Sie auf Ihrer prächtig restaurierten 100 Jahre alten Veranda sitzen, sich auf Ihrer Schaukel aus Scheunenholz fühlen und sich wie zu Hause fühlen, werden Sie wissen, dass jeder Moment und jeder Cent gut angelegt war.